Vi har fått hundratals frågor om den ekonomiska sidan av att driva en Airbnb eller annan korttidsuthyrning. Specifikt: kan du specificera utgifterna och avgifterna som tar en bit av vinsten? Finns det dolda kostnader? Hur exakt fungerar hyresskatter? Försäkring?! ACK!
Oavsett om personen som frågade oss funderade på att göra en själv, eller bara var nyfiken (pratar om pengar = intresserad ansikte-emoji), lägger vi upp det hela i hopp om att det avmystifierar det lite, och är till hjälp för alla som kanske vara på stängslet om huruvida detta är ett livskraftigt sidojas eller inte. Vi gillade verkligen att lära oss detaljerna i det här – så det är roligt att dela med oss av det vi lärt oss.
Uppenbarligen finns det utgifter som att faktiskt köpa, renovera och möblera ett hem som du kommer att använda som semesterbostad. De stora uppenbara startkostnaderna kommer att skilja sig åt mellan olika projekt (liksom din bolånebetalning) – och fan, du kanske vill ha ditt eget hus med Airbnb, som redan är fullt av möbler – så det här inlägget tar fart från ok, jag har ett hyresklart hus, vad nu? punkt, och täcker de löpande driftskostnaderna som du kan ha år för år.
Vi delar VERKLIGA TAL från vår erfarenhet med dig. Ta dem bara inte som en förutsägelse av dina egna kostnader, som uppenbarligen kommer att variera. Det bör också påminna folk om att duplexet är en byggnad, men det är TVÅ distinkta hyresrätter (totalt 6 sovrum, 6 badrum, 2 kök, 2 vardagsrum, 2 tvättstugor, 2 bakgårdar, etc). Så om du bara har en hyra och/eller ett mindre utrymme, kan dessa siffror vara mycket högre än vad du kommer att få.
Verktyg
Förekomsten av verktyg är förmodligen inte en överraskning för någon, men hur mycket de verkligen kostar kan överraska dig om du inte räknar och ser på året som helhet. Till skillnad från en typisk långtidsuthyrning där din hyresgäst kan vara ansvarig för några eller alla verktyg varje månad, betalar du vanligtvis för alla i semesteruthyrningsvärlden. På duplex betalar vi för följande verktyg:
- Vatten & Avlopp
- Elektricitet
- Skräphämtning
- Internet
- TV/strömningstjänster (vi tillhandahåller Sling och Netflix)
För andra personer kan listan även innehålla gas, olja eller propan (beroende på din värmekälla) och till och med parkerings- eller HOA-avgifter.
Våra verktyg kombineras för båda sidor av duplexet kostar cirka 5 200 dollar per år , baserat på de senaste 12 månaderna. Det viktigaste att tänka på är att verktyg inte försvinner när huset inte är uthyrt (vilket kan vara mycket viktigt om du hyr någonstans säsongsbetonat). Våra el- och vattenräkningar går ner lite när det är lägre användning under lågsäsong, men det finns minimiavgifter som håller dem på cirka 150 USD i månaden.
Vi undersökte att pausa några av våra duplex-verktyg (som internet eller skräphämtning) under de lediga vintermånaderna, men många kommer med en rejäl återanslutningsavgift som förnekar alla potentiella besparingar. Vi kan pausa några av våra strömmande TV-prenumerationer (Netflix & Sling) när vi visste att platsen skulle vara tom under en fast månad under lågsäsongen, vilket var trevligt. (Glöm bara inte att starta om dem i tid till nästa gäst!).
Grässkötsel / Fastighetsförvaltning
Om du någonsin har hyrt ett fritidshus är du förmodligen van vid att se en städavgift på din faktura. Det är vanligtvis kostnaden för någon att städa huset efter din vistelse så att det är redo för nästa gäster (detta inkluderar att tvätta, bädda om sängar, lasta av disk, etc, etc). Vi tar ut en städavgift på 150 USD per vistelse eftersom det är precis vad vår städare debiterar oss. Så denna kostnad är en total tvätt på vår sida. Noll dollar spenderade ett år , förutom ett semestertips ;)
Men utanför städavgiften kan du ha andra regelbundna underhållskostnader för att hålla den redo för varje gäst. Det kan vara saker som gräsmatta, pool- eller badtunnaservice, eller till och med snöblåsning om du är värd på ett vintermål. Vi betalar ett litet lokalt landskapsföretag för att klippa gårdarna och spränga duplexets yttre ytor enligt ett konsekvent, pålitligt schema. Det här är inte en helårskostnad som tur är (ingenting händer under vintermånaderna) men eftersom de kommer oftare under våren och sommaren när allt växer som en galning uppgår till cirka 800 USD/år .
Jag minns vid vår senaste hyra i Florida var det en poolkille OCH en separat gräsmatta besättning som kom förbi medan vi bodde där. Det var inte heller kostnader som han skickade direkt till oss när vi bokade, så de kom ur hans hyresvinst.
En annan potentiell kostnad skulle vara om du väljer att anlita eller förlita dig på en professionell fastighetsförvaltning eller uthyrningstjänst. De kan ta mycket från dina axlar (hantera bokningar, städningar och problem som uppstår) men de tar vanligtvis ut en procentandel av varje bokning. I Cape Charles verkar andelen vara cirka 20 %, men den siffran kan variera beroende på ditt område och exakt vilka tjänster de erbjuder.
vit med färger
Påfyllning av förbrukningsvaror
Eftersom vi väljer att tillhandahålla förbrukningsartiklar till våra gäster, köpte vi inte bara det första lagret, vi måste också fylla på allt när det börjar ta slut. Här är en lista över vad vi tillhandahåller:
- Toalettpapper (vi tillhandahåller 6 rullar per sida av duplexet)
- Pappershanddukar (1 rulle i varje kök)
- Servetter (bunt av dem i en skål i varje matsal)
- Mjukpapper (1 låda per badrum – vi byter inte ut dessa varje vecka, precis vid behov)
- Svampar (1 ny svamp i varje kök)
- Papperspåsar (2 i varje kök och alla badrum)
- Stålfolie och Ziplock förvaringspåsar i olika storlekar
- Schampo, balsam, handtvål och kroppstvätt
- Tvättmedel, sköljmedel och fläckborttagningsmedel
- Salt & peppar och olivolja för matlagning
- Kaffesump, tepåsar och sockerpaket
Varje gång vi delar med oss av vad vi ger våra gäster hör vi från folk som säger vi gör alla dessa också! och andra som säger Vad?! ingen tillhandahåller sånt här! Min bästa gissning är att det varierar beroende på region, men många andra semesterbostäder i Cape Charles tillhandahåller också liknande föremål. I slutet av dagen, om det hjälper våra gäster att känna sig hemma, är vi glada att ha det till hands.
Allt sagt, vi spenderade 900 USD på de ovanstående föremålen det här året. Återigen, det kanske inte alls är en stor rad i din region – men det är smart att ta reda på vad du planerar att ha tillgängligt och hur mycket du tror att det kommer att kosta att fylla på saker under året.
Extra sängkläder och handdukar
Detta kan vara något specifikt för hur vår städare fungerar, men hon rådde oss i början av sommaren att ha en KOMPLETT extra uppsättning sängkläder och handdukar till hands, på så sätt om tvätten någonsin inte blev klar i tid eller om det fanns en fläck som behövde längre behandling, kunde hon fortfarande lämna våra nästa gäster med allt de behövde. Så för oss innebar detta att köpa:
- 8 extra badlakan
- 6 extra strandhanddukar
- 12 extra tvättlappar och handdukar
- 1 extra uppsättning queen-lakan & 1 queen-påslakan och -inlägg (vi rullade tärningen att det var osannolikt att båda queen-sängarna skulle bli fläckiga)
- 2 extra uppsättningar dubbla lakan och 2 dubbla täcken
Egentligen borde du dubbla dessa siffror eftersom vi gjorde det PÅ SIDA. Tack och lov för den låsta ägarens garderob, där vi gömde det där extra i papperskorgar.
Det slutade aldrig med att vi förlitade oss på en komplett extra set, men vi doppade in och tog en eller två reservdelar mer än en gång, så vi är definitivt glada över att vi hade dem (särskilt de två extra påslakanen!). Detta extra lager av sängkläder och handdukar kostar oss över 0 per sida (totalt 0) . Vi har också varit tvungna att byta ut ett par handdukar under de senaste månaderna (vi känner oss väldigt lyckliga, det är allt vi har behövt byta ut!) så antingen tar vi tag i extramaterial i förväg eller avsätter en liten budget för att ersätta slumpmässiga föremål som du går är förmodligen en smart idé.
Försäkringar & Skatter
Nu kommer vi till det roliga (ha!). Låt oss börja med försäkring först.
Det förhoppningsvis inte förvånar dig att din fastighet ska ha försäkring på den, men vi tyckte att det var lite av en inlärningskurva att försäkra duplexet. Men vi kom ut på andra sidan! De komplicerande försäkringsfaktorerna för vår duplex är: 1) det faktum att det är en korttidsbostad som behandlas annorlunda än ett heltidsboende och 2) det är nära vattnet (mo water, mo problem – åtminstone det är vad säger försäkringsfolket). Dessa två faktorer innebar att vi hade begränsade alternativ, men vi slutade till slut med tre policyer som samverkar för att ge oss sinnesfrid.
- En försäkring för semesterboende: Detta liknar husägarens policy du kan ha på din primära bostad. Se bara till att allt du får täcker korttidsuthyrning.
- En tilläggsansvarspolicy: Detta rekommenderades av några vänner som också har semesteruthyrning och ger ytterligare täckning för eventuella olyckor, skador, etc.
- En översvämningspolicy: Vi befinner oss tekniskt sett inte i en översvämningsslätt, men de flesta invånare anser att det är klokt i Cape Charles.
Vi behöver inte någon av de två sista försäkringarna för vår primära bostad här i Richmond, men om du hyr ut din primära eller sekundära bostad på deltid, kanske du vill rådgöra med en expert för att se till att du är tillräckligt täcks av din befintliga försäkring. Många vanliga husägares policyer kanske inte räcker till om skadan eller incidenten inträffar medan en korttidshyresgäst ockuperar ditt hus.
Om du tyckte att försäkring var kul, pojke kommer du att älska skatter! Skatter är den del som vi kände att vi visste minst om att gå in på det här, men det är ganska enkelt att ta reda på. Så ta det här som din vägledning för att undersöka vad som kommer att behövas i vilken stad eller stad du än driver din hyra i (ring ditt lokala myndighetskontor, kolla in deras hemsida eller fråga andra värdar i ditt område). Men snälla vet också att om det känns komplicerat, var alla vi pratade med på våra olika regeringskontor superglada att hjälpa till (de var nog glada över att vi försökte betala våra skatter – ha!) och inom en vecka eller två fick vi greppet av det.
För duplex betalar vi följande:
- Årlig länsfastighetsskatt
- Årlig kommunal fastighetsskatt
- Kvartalsvis övergående beläggningsskatt i länet (en skatt på inkomster från semesterbostäder specifikt)
- Månatlig stad övergående beläggning skatt
- Månatlig statlig och lokal moms
Fastighetsskatten som tas ut av de två orterna där duplexet ligger (de två första objekten som anges ovan) baseras på själva huset, inte på hur mycket eller lite vi hyr ut det. Men de andra är procentsatser av vad vi tjänar på våra hyresintäkter och vi måste beräkna och skicka in pappersarbete för dem månads- eller kvartalsvis (även om nu Airbnb gör momsen automatiskt i Virginia när gästerna checkar ut på deras sida – men allt sommaren var vi tvungna att ta bort den från våra Airbnb-utbetalningar manuellt).
Du kan ha tur och din stad kommer inte att ta ut tillfällig beläggningsskatt, men du kan sluta debiteras två gånger som vi gör: en gång av staden och sedan igen av länet. Jag känner att jag hela tiden säger variera vilt i det här inlägget, men skatter gör verkligen det också. Till exempel har min pappa en hyresrätt i en annan stat och han betalar en tillfällig beläggningsskatt på 3 %, medan vår är 6 % i Cape Charles. Mellan dessa två övergående beläggningsskatter och försäljningsskatten, cirka 11 % av varje bokning vi hade i somras gick till staten, länet och staden i form av skatter. Tänk på att fastighetsskatt inte ingår.
Så för duplex, våra kombinerade skatter och försäkringar för detta år har varit cirka 13 400 USD . Lång historia lång – du bör definitivt känna till ditt skatteansvar när du väger lönsamheten för din hyra eftersom de definitivt kan påverka din vinst.
Airbnb-värdavgift
Om du driver din hyra via en sajt som Airbnb, VRBO eller HomeAway, kom ihåg att de också tar en sänkning av din nattliga hyra. Som gäst är du förmodligen van vid att betala en avgift som ligger ovanpå det totala nattpriset, men bakom kulisserna drar Airbnb också av en avgift på 3 % från nattpriset innan de betalar värden. Så jag antar att varken gästen eller värden faktiskt får det angivna nattpriset. ha! Vi inkluderar egentligen inte den där 3%-avgiften i våra driftskostnadsberäkningar (eller vår totala summa i slutet av det här inlägget) eftersom det är pengar vi aldrig ser. Så kom bara ihåg att när du ställer in ditt pris per natt kommer en del av det att gå till vilken uthyrningswebbplats du än väljer.
Vi får frågan varför vi valde Airbnb framför andra semesterbostäder som VRBO eller HomeAway, och svaret är bara att vi frågade några vänner med semesterbostäder och alla gillade det gränssnittet mest. Så vi gick för det. Än så länge gillar vi det verkligen. Vi övervägde att lista duplexet på flera sajter men hörde att det kan vara svårt att undvika dubbla bokningsdatum när du kör flera kalendrar på olika plattformar.
Diverse kostnader
Och även om vi försökte vara super noggranna i det här inlägget, kan vi inte förutse allt som du kan stöta på på vägen. Det här året, vi spenderade förmodligen runt 0 i diverse artiklar. Tack och lov hände inget galet (vi behövde inte byta ut ett VVS-system eller något liknande) men ett litet exempel är att vi fick reda på att staten och staden också tar ut en liten avgift för en årlig affärslicens (och utför en årlig hyresinspektion för att se till att vi fortfarande är uppe i kod varje år) så det var en liten oplanerad utgift som förvånade oss – men nu när vi är vana vid det och vet vad vi ska göra är det enkelt.
hylla ett skåp
Det finns naturligtvis kostnader som att byta ut saker som går sönder, betala en underhållsman för att fixa en felaktig apparat eller till och med lägga till/ändra en speciell bekvämlighet i ditt hem. Ett konkret exempel på det är att vi spenderade 250 dollar halvvägs genom sommaren för att lägga till mörkläggningsgardiner till de två främre sovrummen i duplexet efter att några gäster nämnde att det blev väldigt ljust där tidigt på morgonen. Så även om det kan vara en krångel för din budget, är det allt en del av det roliga och äventyret att försöka ge en fantastisk upplevelse för människorna som bor i ditt hus. Talar om vilka…
Vi väljer också att lämna en liten välkomstpresent till våra hyresgäster när de kommer. Det är en handskriven lapp med ett presentkort för att få glass eller en souvenir i en av de lokala butikerna i stan, tillsammans med ett förstämplat vykort. Återigen, det är definitivt inte en kostnad du måste ta på dig, men vi gör det gärna i hopp om att våra gäster ska trivas och besöka några av de fantastiska lokala företagen – och våra gäster verkar verkligen gilla det också. Vem gillar inte glass?!
Låt oss slå in den här valpen. Jag ska bespara dig lite rullning och sammanfatta all matematik ovan. Kombinera alla kostnaderna som vi precis har lagt upp, det är cirka 21 750 USD i årliga driftskostnader för duplex i år. Återigen, det är för två separata hyresrätter, så det är sannolikt högre än en enstaka eller mindre hyra. Men vår poäng handlar mindre om det totala antalet och mer om variationen av kostnader längs vägen. Så om du funderar på att starta en Airbnb hoppas jag att det här inlägget är en startpunkt för att ta reda på dina egna driftskostnader i kategorierna jag listade här.
Och även om den siffran ovan känns som mycket, känner vi oss lyckliga att vi kunde boka tillräckligt många nätter under 2019 för att fortfarande göra en vinst efter att allt var sagt och gjort (high five, någon?!). Kommer vi att vara ute i minus för alla våra bygg- och inredningskostnader snart? Nej! Men vi är åtminstone på väg, och vi fick lära oss mycket och ha en massa kul i processen.
